房地產(chǎn)項目管理ABC
發(fā)布日期:2014/8/8 11:13:40 | 瀏覽次數(shù):12232 來源:特發(fā)地產(chǎn)副總經(jīng)理 巫石明
房地產(chǎn)項目管理是由開發(fā)商、承包商、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、設(shè)備材料供應商、銷售代理商等共同組成的一個相互聯(lián)系、相互影響的多目標管理系統(tǒng)，系統(tǒng)中各單位之間任務明確，責任清晰，且保持一定的均衡性和合理性。在這個系統(tǒng)中開發(fā)商建立的項目管理組織（項目部）處于中心位置，是項目的指揮中心和決策中心，在項目的實施過程中起決定作用。
項目管理是一個復雜的系統(tǒng)工作，必須具備三大要素，我們稱之為項目管理ABC。
Authority 授權(quán)：開發(fā)商成立項目管理組織，目標是明確的，即在規(guī)定時間內(nèi)實現(xiàn)項目開發(fā)的預期利潤，但往往忽視的是項目授權(quán)。眾所周知，權(quán)責對等是管理的一條基本原則，權(quán)大于責導致亂拍板，無人承擔相應后果；而責大于權(quán)又會讓管理者趨于保守，沒有創(chuàng)新精神。權(quán)責不清，對項目開發(fā)是大忌，有的開發(fā)商，缺少對項目管理者信任，老板大全獨攬，事無巨細都要匯報，都要老板來拍板，這樣公司是沒有生命力的。
授權(quán)的基本原則：1、依據(jù)項目管理合同授權(quán)，授權(quán)范圍和授權(quán)內(nèi)容在合同中明確。2、依據(jù)項目經(jīng)理的水平授權(quán)，對于組織能力較強、經(jīng)驗豐富的項目經(jīng)理授予足夠的權(quán)限，以充分發(fā)揮其積極性和創(chuàng)造性。反之則應保留部分權(quán)力，以免其決策過程過于草率或把握不住，導致項目風險加大。3、依據(jù)項目難易程度授權(quán)，項目目標難度越高，則授予權(quán)力越大，只有充分授權(quán)，項目經(jīng)理才能在變化多端的項目環(huán)境中果斷做出決策，減少項目風險�？傊�，只有強有力的項目管理授權(quán)，才能實現(xiàn)項目權(quán)力和責任的真正委托。
Baseline 底線（限制）：項目管理組織是獨立運作組織，有較強的獨立性，也有底線，不能超越底線去開展工作，否則就要受到約束或受到懲罰。所以在項目管理實踐中，首先是明確底線，制定適合該項目的《管理制度》和《管理流程》，明確項目經(jīng)理職責權(quán)限、工作流程和懲罰規(guī)定。其次是加強事中監(jiān)督和事后審計，減少項目風險。在項目重要節(jié)點如開工、封頂、竣工、開盤等時間節(jié)點作為項目里程碑，在這些里程碑節(jié)點上接受公司的檢查，如計劃完成情況、實施過程是否違反規(guī)定超越管理底線、是否存在其他風險等方面的檢查。對檢查結(jié)果形成報告，并通報項目經(jīng)理。項目完成后，對項目開發(fā)全過程進行審計，同時聘請第三方對項目做后評價工作，后評價結(jié)果和審計的結(jié)果作為項目經(jīng)理任用和提升的依據(jù)。
Control 控制：項目控制可以分為以下兩個方面：
第一方面控制是對項目前期方向性控制。主要內(nèi)容包括項目的可行性研究、項目部組建、項目經(jīng)理選聘。項目可行性研究階段，由公司投資發(fā)展部門牽頭，其他部門協(xié)助完成，就項目可行性、產(chǎn)品定位、投資額、融資、利潤和風險等進行分析，形成書面報告提供公司決策。一旦公司決策項目可行，即通過投標或其他方式獲取項目開發(fā)權(quán)。緊接著是項目班子的組建、進入時間。在這個環(huán)節(jié)上，最關(guān)鍵是項目經(jīng)理的選聘，項目經(jīng)理必須具有一定的領(lǐng)導能力和工作能力，要在簽訂的《項目經(jīng)營責任書》框架內(nèi)，帶領(lǐng)項目團隊完成項目的建設(shè)任務。項目班子所承擔的工作任務輕重，由于地產(chǎn)開發(fā)公司的實力差異而略有不同，實力雄厚的地產(chǎn)公司如萬科、碧桂園都有自己的設(shè)計院，規(guī)劃設(shè)計階段的工作可由總公司負責，而規(guī)模小的地產(chǎn)企業(yè)，項目公司（項目部）要承擔從規(guī)劃設(shè)計、施工管理、項目銷售到竣工交付一系列工作。值得一提的是：規(guī)劃設(shè)計關(guān)系到一個項目的好壞、投資額度，權(quán)重占70%（總承包實力占20%，甲方管理水平占 10%）。正因如此，所以很多房地產(chǎn)開發(fā)公司都組建自己的規(guī)劃設(shè)計部，負責公司各個項目的規(guī)劃設(shè)計工作。
第二方面控制是項目實施過程中的控制。由項目公司（項目部）負責實施，主要內(nèi)容包括質(zhì)量控制、進度控制、成本控制、安全控制、營銷控制5個方面。
質(zhì)量控制：工程質(zhì)量控制首先要建立工程質(zhì)量管理體系。項目經(jīng)理作為質(zhì)量管理的第一責任人，負責質(zhì)量管理體系的建立。其次要將質(zhì)量控制要素層層分解，使每一個要素明確落實到相關(guān)職能部門和相關(guān)責任人。三是協(xié)調(diào)好施工、監(jiān)理、甲方關(guān)系，大家共同努力把好質(zhì)量控制關(guān)，做到質(zhì)量控制事前有預案，事中有監(jiān)督，事后有檢查。四是要明確工程質(zhì)量終身制，充分發(fā)揮工程監(jiān)理總監(jiān)、甲方技術(shù)人員作用，讓他們充分意識到工程質(zhì)量的好壞直接影響其職業(yè)信譽，如出現(xiàn)重大質(zhì)量事故可能吊銷其執(zhí)業(yè)資格，甚至承擔法律責任。
進度控制：進度控制首先要制定網(wǎng)絡進度計劃，制定計劃時要系統(tǒng)分析各方面條件，考慮到不可預見因素，只有這樣制定網(wǎng)絡進度計劃才是客觀的、真實的、可執(zhí)行的。其次是在工程實施過程中定期比對網(wǎng)絡計劃進度與實際工程進度的差異，分析差異形成的原因，找到解決問題的辦法，及時調(diào)整施工組織措施，合理調(diào)配人力、物力、財力，努力實現(xiàn)工程實際進度和網(wǎng)絡計劃進度一致性。
成本控制：成本控制目標就是工程成本實際支出控制在工程成本預算范圍內(nèi)。所以首先確保成本預算的準確性，工程成本預算編制依據(jù)施工圖紙，施工圖的質(zhì)量是工程預算控制的關(guān)鍵，施工圖設(shè)計越精細預算越準確，同時在施工圖預算編制過程中加強審核以避免存在重大漏項，提升預算準確度。其次實行預算動態(tài)管理，在施工過程中，如出現(xiàn)某單項實際支出超出預算時，成本管理部門應及時調(diào)整，并告知項目經(jīng)理。項目經(jīng)理有權(quán)調(diào)整工程其他項目造價或調(diào)整材料檔次，以確保項目實際造價控制在預算范圍內(nèi)。三是嚴控設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證。造成工程造價變動主要因素是設(shè)計變更，其次是現(xiàn)場簽證，但在實際施工過程中，設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是客觀存的，加強設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證流程管理是成本控制的關(guān)鍵。四是管控好設(shè)備、材料的采購關(guān)，做到貨比三家，實地調(diào)研產(chǎn)品使用情況，確保采購的設(shè)備、材料價格實惠，質(zhì)量保證，供貨及時。
安全控制：首先明確項目經(jīng)理是項目安全第一責任人。其次建立項目安全管理體系和安全管理應急響應機制。三是設(shè)立安全主任崗位，由其負責項目日常安全工作。四是建立定期安全檢查機制，及時發(fā)現(xiàn)安全隱患，防范于未然。
營銷控制：在市場環(huán)境相同的情況下，項目要想賣出一個好價錢，權(quán)重上區(qū)分，區(qū)域位置占50%，規(guī)劃設(shè)計占30%，營銷策劃占20%。區(qū)域位置決定項目定位及銷售對象；新穎的規(guī)劃布局、精耕細作的戶型設(shè)計決定項目賣相；而營銷策劃則是引導置業(yè)者購買。說得通俗一點，營銷就是賺吆喝，吆喝更多的人了解、關(guān)注這個項目，吆喝置業(yè)者到售樓中心來體驗這個項目，最終在銷售人員的游說下，讓置業(yè)者心甘情愿掏錢買下產(chǎn)品成為業(yè)主。話雖這樣說，但營銷控制必須把握好策劃控制和推廣控制兩方面內(nèi)容：策劃是對產(chǎn)品定位和包裝，策劃是要找準目標客戶的愛好和需求，并把它們的需求落實到項目規(guī)劃設(shè)計中，打造適合他們需要的產(chǎn)品，為后期的產(chǎn)品銷售打下基礎(chǔ)。項目包裝是給置業(yè)者營造環(huán)境，激發(fā)購房欲望。一般做法是：起一個朗朗上口的項目案名；設(shè)計一個簡單、易記、醒目的Logo,讓人一看到這個標志就聯(lián)想到項目；編輯一句體現(xiàn)項目特點的、富含想象力的廣告語，如和平里項目的“地鐵送你回家”，讓人自然聯(lián)想到地鐵物業(yè)；制作一本精美的樓書，樓書就像商品的外包裝，一般人意識中包裝越精美的東西其價值越高，急切拆看欲望越強；再加上精細戶型單張、價值讀本、折頁類宣傳物料；最后，在裝修氣派的售樓大廳中，就可以拉開推廣銷售的序幕了。推廣的手段可謂多種多樣，最為常見的有三種：一是利用網(wǎng)絡線上線下互動，二是利用媒體戶內(nèi)戶外集中轟炸（戶內(nèi)報紙、電視，戶外廣告牌、LED屏等），三是舉辦活動營銷聚集人氣，如請名人演講、明星暖場、演唱會、舉辦專項論壇等，其中最牛的請某國卸任總統(tǒng)到項目發(fā)布會。當開發(fā)商一旦認為人氣已經(jīng)聚集到了極致，舉行開盤盛典，項目營銷才算完美收官。當然最終的銷售結(jié)果看大市和定價策略，笑到最后的一定是對區(qū)域市場環(huán)境進行過充分研判的開發(fā)商。